Journal

NVM: Voorgestelde wetswijzigingen en toekomstige plannen huurrecht

In dit artikel lees je de belangrijkste wetsvoorstellen en toekomstplannen voor het huurrecht woonruimte. De Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten springen hierbij het meest in het oog. Onderstaand een toelichting op deze wetsvoorstellen en hun status in het wetgevingsproces.

Bron: NVM

Wet betaalbare huur

Met dit wetsvoorstel wordt een eind gemaakt aan te hoge huren door ook de middenhuur te reguleren en het WWS dwingend te maken. De wet heeft vier doelen: meer betaalbare huurwoningen, betere bescherming van huurders, verduurzaming van de woningen en blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.

Uitbreiding huurprijsbescherming middensegment

Door de uitbreiding van het WWS gaat de huurprijsbescherming ook gelden voor woningen in het zogenaamde middensegment dat loopt van 149 tot en met 186 WWS-punten. Woningen die aan dit puntenaantal voldoen vallen, net zoals woningen in het laagsegment, met het wetsvoorstel ook onder het gereguleerde segment. Voor deze woningen bepaalt het WWS de maximaal toegestane huurprijs. Door de regulering van het middensegment zal de volgende terminologie gehanteerd gaan worden.

Ook wordt de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment door de jaarlijkse huurprijsverhoging voor het middensegment te maximeren op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 0,5%. De maximale huurprijsstijging voor de ‘klassieke’ sociale huur, dit betreft woningen tot en met 148 WWS-punten in het laagsegment, wordt gemaximeerd op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling.

Dwingend karakter WWS

Het wetsvoorstel introduceert bovendien een landelijke en dwingende norm die huurprijzen maximaliseert. Verhuurders van gereguleerde woningen moeten zich hieraan houden.

Allereerst krijgen alle huurders van zelfstandige woningen de mogelijkheid tot huurprijstoetsing op basis van de WWS-punten. Dit betreft een verruiming van de huidige toegang tot de Huurcommissie. Artikel 7:254 BW, waarin een procedure tot huurverlaging is geregeld, zal namelijk ook van toepassing zijn op het zogenaamde hoogsegment, beter bekend als de vrije of geliberaliseerde sector. Alsdan blijkt dat de woning naar punten gereguleerd is (tot en met 186 WWS-punten) kan de huurder altijd, dus ook ná zes maanden, de huurprijs laten corrigeren bij de Huurcommissie. Deze huurprijsaanpassing heeft geen terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het huurcontract. Na invoering van het wetsvoorstel zijn de toetsingsmogelijkheden als volgt.

Daarnaast wordt het wettelijk verboden om woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de WWS-waardering. En worden verhuurders wettelijk verplicht om bij aanvang van nieuw huurovereenkomsten de huurder te informeren over het aantal WWS-punten van de woning en de daarmee corresponderende maximale huurprijs. Beide punten zullen worden toegevoegd aan de regels van goed verhuurdeschap en dus in de Wet goed verhuurderschap worden opgenomen. Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving hiervan. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen of huurders niet (goed) informeren over de puntentelling en bijbehorende huurprijs.

Modernisering van het WWS

De wet voorziet daarnaast in het vernieuwen van het WWS. Meest in het oog springen de volgende veranderingen. De WOZ-waarde mag bij woningen vanaf 187 punten voor maximaal 33% van het totaal aantal WWS-punten zorgen. Hiermee wordt voorkomen dat woning door alleen een hoge WOZ-waarde buiten de regulering vallen. Voorts zullen de buitenruimtes en duurzaamheid beter gewaardeerd gaan worden. Goede labels krijgen meer punten en een laag energielabel (E, F en G) levert minpunten op.

Overgangsrecht

De wijzigingen uit het wetsvoorstel zullen in beginsel slechts gelden voor nieuwe huurovereenkomsten aangegaan na inwerkingtreding van de wet. Een bestaande huurovereenkomst voor een woning met bijvoorbeeld 155 WWS-punten (straks onderdeel van het middensegment en dus gereguleerd) valt gedurende de lopende huurovereenkomst niet onder de wet. Eindigt deze huurovereenkomst en is de wet van kracht geworden, dan zal een nieuwe huurovereenkomst voor die woning wel onder de reikwijdte van de wet en daarmee het middensegment vallen.

Het onderdeel van het wetsvoorstel dat het WWS dwingend zal maken, geldt wel direct voor bestaande huurcontracten die reeds gereguleerd zijn op basis van prijs. Voor deze huurcontracten geldt immers nu ook al dat de huurder via de huurcommissie zijn rechten kan afdwingen, aldus de wetgever.

Daarnaast zullen bestaande huurovereenkomsten die onder het huidige systeem al gereguleerd zouden moeten zijn (148 WWS-punten of lager), maar qua prijs geliberaliseerd zijn, na een jaar onder de wet gaan vallen. Er zijn nu huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd met een hoger huurbedrag omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt om de aanvangshuurprijs te toetsen. Een weg naar de Huurcommissie in de huidige vorm is dan niet mogelijk. Volgens de wetgever is het wenselijk om hierin in te grijpen en in deze lopende huurovereenkomsten in te breken. Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van de wet onder de werking van deze norm komen te vallen. In tegenstelling tot de huidige situatie kunnen huurders, ook al hebben zij die termijn van zes maanden om hun oorspronkelijke huurprijs aan te vechten laten verstrijken, de huurprijs dan alsnog laten corrigeren.

Status

De wet zou, voor de val van het kabinet, door de Tweede Kamer worden behandeld in het najaar en naar verwachting per 1 januari 2024 van kracht worden, indien aangenomen door beide Kamers. Nu het kabinet demissionair is, is het de vraag of de wet een zogenaamd controversieel onderwerp is waarover, gelet op de gevoeligheid van dit onderwerp, niet beslist wordt. De Eerste en/of Tweede Kamer stellen een lijst op met onderwerpen die controversieel kunnen worden verklaard. Na het zomerreces wordt beslist welk onderwerp controversieel is. Dit is een politiek besluit en politiek gevoelige onderwerpen worden in de regel niet snel afgerond door een demissionair kabinet. Is een onderwerp eenmaal controversieel verklaard dan wordt dit uitgesteld tot het aantreden van een nieuw kabinet (of totdat de Kamer anders besluit) dat wel een volledige democratische legitimering heeft.

Wet vaste huurcontracten

Met de Wet vaste huurcontracten worden de meeste tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden weer de norm. De Juridische dienst heeft eerder de hoofdpunten van deze nieuwe wet geschetst. Lees dit artikel hier.

Status

De Tweede Kamer heeft op 16 mei het wetsvoorstel met ruime meerderheid aangenomen. Dit wetsvoorstel moet nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. Onlangs is het voorstel door de Eerste Kamer behandeld en op 18 juli is hier een verslag van gepubliceerd. De fracties van BBB, VVD (twijfels), CDA (bezorgd), D66 en SGP hebben aanvullende vragen gesteld aan de initiatiefnemers en de regering. Groenlinks-PvdA ondersteunt het voorstel. Op 1 september 2023 volgt een nota naar aanleiding van de vragen uit het verslag van 18 juli jl.

De wet zou naar verwachting per 1 januari 2024 van kracht worden. Een meerderheid in ook de Eerste Kamer ligt voor de hand, maar ook hier geldt dat het wetsvoorstel als controversieel onderwerp kan worden aangemerkt. Na het zomerreces zal hierover meer duidelijk worden.

Toekomstplannen

Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten eindigt van rechtswege op 1 mei 2024. Het kabinet wil inzetten op het verlengen van de wet tot 1 mei 2027. Belangrijkste redenen daarvoor ziet het kabinet in de overgangsperiode van de Wet betaalbare huur. Het Wetsvoorstel betaalbare huur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten. Lopende huurcontracten van toekomstige middenhuurwoningen die momenteel een geliberaliseerd contract hebben, worden na 1 mei 2024 niet beschermd tegen excessieve huurprijsstijgingen. Uit de evaluatie komt naar voren dat de wet een hoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover een beperkt effect op het rendement van verhuurders.

Het kabinet wil daarbij, in het verlengde van de uitkomsten van de evaluatie, afscheid nemen van de wisselende maximeringsystematiek en inzetten op een gemaximeerde huurverhoging gelijk aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling vermeerderd met 1 procentpunt. Met de koppeling aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling sluit de maximering daarmee aan bij de gemaximeerde huurprijsverhoging voor het toekomstig lage en middensegment. De tijdelijke verlenging tot 1 mei 2027 sluit aan bij de overgangsperiode na de invoering van de Wet betaalbare huur en het kabinet wil daarom in 2026 de werking van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten opnieuw evalueren.

De minister verwacht een conceptwetswijziging na de zomer middels een internetconsultatie te kunnen publiceren. De inzet is de wetswijziging voor 1 mei 2024 af te ronden.