Journal

NVM: Prinsjesdag 2023 en het belastingplan 2024

Vorige week op Prinsjesdag zijn de fiscale plannen voor 2024 gepresenteerd. Hieronder vind je een overzicht op hoofdlijnen van de belangrijkste fiscale maatregelen voor de vastgoedmarkt (wonen en business) voor 2024.

Bron: NVM

1. Woningwaardegrens vanaf 2024 € 510.000

Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Voor  2023 bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-.

De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.

2. Tarief overdrachtsbelasting 2024 blijft ongewijzigd

Het huidige algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief blijft ongewijzigd. Ook het tarief van 2% voor woningen en de startersvrijstelling (0%) blijven ongewijzigd.

3. Aandelen in VvE scharen onder banktegoeden (spaargeld)

Het aandeel in het vermogen van een VvE is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Het kabinet wil echter deze vermogensrechten onder de categorie banktegoeden plaatsen (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past. Eveneens stelt het kabinet voor om het tarief in box 3 in 2024 met 2 procent te verhogen naar 34 procent.

4. Derdenrekening notaris scharen onder banktegoeden (spaargeld)

Het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de periode van de overbruggingswet box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Ook deze vermogensrechten moeten net zoals het aandeel in het vermogen van een VvE tot de categorie banktegoeden gaan behoren.

5. Jubelton verdwijnt

Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft – voor zover nu bekend – de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2023: € 28.947). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.

6. Hillen-aftrek daalt naar 80,01% in 2024

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%.

7. Verlaging van de eigen bijdrage in de huurtoeslag

Om de stijging van armoede in het algemeen en armoede onder kinderen in het bijzonder te voorkomen wordt de eigen bijdrage van de huurtoeslag met ingang 2024 verlaagd met € 34,67 per maand. De huurtoeslag wordt hierdoor per maand € 34,67 (€ 416,04 per jaar) hoger dan in 2024. Ook gaat de voorbereiding van het wetsvoorstel betaalbare huur door. Met dit wetsvoorstel wordt verwacht dat de huur van ruim 300.000 middenhuurwoningen op termijn met gemiddeld € 190 omlaag zal gaan.

8. Woz-beschikkingen

Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.

9. Aan derde verhuurd vastgoed onder de BOR en de DSR wordt standaard beleggingsvermogen

De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet kiest ervoor om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Voorgesteld wordt duidelijker af te bakenen wat tot het ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen wordt gerekend door aan derden verhuurd onroerend goed standaard aan te merken als beleggingsvermogen. Onroerende zaken die niet worden verhuurd aan derden, maar worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening, vallen niet onder de voorgestelde maatregel. Dat betekent dat – net als nu –voor de toepassing van de BOR en de DSR volgens de vermogensetiketterings-regels moet worden bepaald of deze tot het ondernemingsvermogen behoren.

10. Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling

De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.

De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.

11. Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting

Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.

12. Fiscale beleggingsinstelling (fbi) niet direct beleggen in Nederlands vastgoed

De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, die is aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.

13. Vennootschapsbelasting 2024 en de mkb-vrijstelling

In 2024 blijft het maximale vennootschapsbelastingtarief 25,8%. Eveneens blijft het (opstap) tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 gehandhaafd. De mkb-winstvrijstelling wordt in 2024 van 14% (2023) naar 12,7% verlaagd. Door deze maatregel betalen ondernemers in de inkomstenbelasting zoals eenmanszaken, vof’s en zzp’ers in 2024 meer belasting.

14. Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)

Er wordt gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2027 Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 34% in 2024.

Niet gehaalde plannen uit de voorjaarsnota

Vooruitlopend op Prinsjesdag is eerder dit jaar de voorjaarsnota uitgebracht. Hierin staan de plannen die het kabinet wellicht gaat uitwerken in het belastingplan. Enkele plannen uit de voorjaarsnota zijn niet opgenomen in de belastingplannen voor 2024. Welke hebben het (nog) niet gehaald? Hieronder kort een overzicht.

Earningsstrippingmaatregel

Vennootschappen verspreiden hun activiteiten over meerdere vennootschappen om zo vaker gebruik te maken van de drempel van € 1 miljoen in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel). Dit wordt ook wel het ‘opknippen’ van vennootschappen genoemd. Vastgoedbeleggers gebruiken dan voor elk gebouw een afzonderlijke vennootschap om zo vaker gebruik te maken van de drempel (€ 1 miljoen). Het plan was om de drempel (€ 1 miljoen) van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed af te schaffen. Dit plan heeft het (nog) niet gehaald. 

Aanpassing splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting

Elke verkrijging van een onroerende zaak is in principe belast met overdrachtsbelasting. Voor bepaalde situaties bestaan vrijstellingen. De splitsingsvrijstelling is een ondernemingsfaciliteit die beoogt dat de overdrachtsbelasting geen belemmering vormt bij het herstructureren van ondernemingen. Het kabinet is echter van mening dat de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting oneigenlijk gebruikt wordt. Dit oneigenlijk gebruik zit hem in de situatie dat vastgoed wordt afgezonderd in een vennootschap. Enige tijd later worden vervolgens de aandelen in die vennootschap vervreemd zonder overdrachtsbelasting. De huidige antimisbruiktoets is in de ogen van het kabinet niet sterk genoeg om deze structuren te bestrijden. Het kabinet wilde de splitsingsvrijstelling meer in lijn brengen met de andere ondernemingsfaciliteiten in de overdrachtsbelasting (fusievrijstelling en interne reorganisatievrijstelling). Ook dit plan heeft het kabinet niet uitgewerkt in de nu bekende belastingplannen.  

Kortdurende verhuur constructies in de btw

Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan daarom niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. De verhuur van vastgoed in sommige situaties is echter wél met btw belast. De btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan dan wél in aftrek worden gebracht.  

Door vastgoed eerst kortstondig te verhuren met btw en later over te stappen op vrijgestelde verhuur, kan de btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten wél in aftrek worden gebracht.   

Om deze kunstmatige btw-aftrek een halt toe te roepen kan de overheid in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid opnemen op (kostbare) verbouwingsdiensten. Ook dit plan heeft het kabinet niet uitgewerkt in de belastingplannen. 

Let op!

Veel van bovengenoemde punten uit het belastingplan (met uitzondering van de verhoging van de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling van € 440.000 tot € 510.000, de Hillen-aftrek, en het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting, het tarief voor woningen en de startersvrijstelling) zijn plannen en moeten nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede kamer.